デベロッパー・不動産売買仲介業者様向け

＜　土壌汚染マーケットの現状　＞

既に、紙面でも「土壌汚染」という単語を多く見受ける様になりましたが、実際には土壌汚染
マーケットは、ここ２００３年２月の「土壌汚染対策法」が施行されたの機に、
ここ４～５年の間に急激に注目をされる様になって来ています。

昨今、アスベストが社会問題になった様に、土壌汚染も大阪で、マンション用地が
土壌汚染されていた事を知っていたにも拘らず、それをマンション購入者に事前に
告知せずに販売をしていた大手デベロッパーが紙面を賑わせていたのをご存知だと思います。

実際に土壌汚染マーケットは、土壌汚染問題の特性上、余り表立って動く事が無い為に、
具体的な市場規模は分かりませんが、色々なシンクタンクや社団法人が発表している数字を見ると
年間１，５００から２，５００億円とも言われています。

これまでは、東京を中心とした首都圏や名古屋を中心とした中京圏、大阪を中心とした
関西圏のみが土壌汚染ビジネスが盛んなエリアでした。
土壌汚染の対象サイトも、大手化学薬品メーカー等の大企業の工場用地が主体でした。
それが、最近の市場の兆候としては、徐々に先述の大都市圏から地方の中核都市に
移って来ています。
簡単に言うと、大都市から地方へ大型物件から中・小型物件に市場の主流が変わって来ています。

これは、大都市だけでなく、地方でも土壌汚染に関連したビジネスの発展性が見込まれる所以です。

＜　土壌汚染対策法とその他の法規制　＞

先ほど、２００３年２月に「土壌汚染」に対する環境リスクを包括的に判断・解釈する為の
法律として「土壌汚染対策法」が施行されました。

残念ながら、公布された当初から、「抜け道がある」や「例外を設けている」や
「罰則規定が甘い」等々の理由から、『ザル法』と言われています。
実際にも、「土壌汚染対策法」がキッカケとなって土壌汚染に関する事業（調査⇒分析⇒対策）が
進められたケースは、ごく稀となっています。

実際には、不動産の売買時や用途変更する場合に、買主からの要求や不動産所有者による
自主的な土壌汚染に対する事前把握を行う為に行われるケースが圧倒的に多いです。

「土壌汚染対策法」を国の指針とするのであれば、地方自治体が策定した県条例や市条例で
土壌汚染サイトについて、取扱いや対象サイトに関する情報について定義しています。

残念ながら、「土壌汚染」に関する法律は、まだまだこれからという位置付けでは
ないでしょうか？
そこに、またビジネスチャンスが存在しているもかもしれません・・・。

＜　土壌汚染サイトの実態と対策　＞

土壌汚染の実態は、不動産単価が高額な場合は、土壌汚染対策費用を不動産価値の範囲内で
吸収する事が出来て、対策コストを掛けても、十分に経営資源としての不動産価値を見出す事が
可能となります。

他方で、不動産単価が高額では無い場合、或いは不動産を所有している企業の財務的な問題で
対策コストを負担する事が出来ない場合、土壌汚染されている当該用地は、塩漬け（何も対策も
されないままに、進入出来ない様な対策のみ実施）されているケースが、大変多く存在しています。
この塩漬けされているサイトが、汚染されている事を除けば、非常に事業性の高い不動産も
数多く存在しています。

「汚染発覚」＝「高額な費用が発生」という図式以外にも、適正なコストで土壌汚染対策を
実施する事が出来れば、そこにまったく新しい事業性が見出す事が出来ます。

＜　土壌汚染サイトを使った新しい不動産ビジネス　＞

上の図で示した様に、土壌汚染されている土地を汚染も含んだ上で『低価格』で購入して、
購入者が適正な価格と方法で土壌汚染浄化修復対策措置を施して、土壌汚染対策済の不動産を
必要とする事業者に適正な価格で売却する。
低価格で得た土地を必要は措置を施してから売却する事で売却益を得るという極めて簡単なビジネス。

もちろん、そんなに簡単にいく訳には行かず、汚染サイトを保有している事業者（個人）の
希望売却価格やコストも含めた適正な土壌汚染対策措置の選定と考えなければならない課題は
あります。

しかし、汚染サイト所有者にしてみれば、汚染サイトを塩漬けにして所有し続けても収益を
産む訳でもなく、バランスシート上は実態の不動産価値よりも低額な金額で計上されていると、
財務上も歪な状態が続きます。

もちろん、直ぐ所有している不動産を現金化したい事業者（個人）もいらっしゃるでしょう・・・。
そういったニーズや情報を捕捉して、新しいビジネスとして、この『ブラウンフィールドビジネス』
は非常に魅力有るビジネスではあります。
もちろん、その為には、情報（ニーズ）の収集方法や適正な土壌汚染対策の選定・費用の目利きと
備えておくべき”ツール”は、必要になります。

そんな”ツール”も提供しながら、情報も収集する事が出来れば、『ブラウンフィールドビジネス』
が、不動産に関る事業者の方にとっては、非常に魅力あるビジネスに映るはずです。

少しでも”ブラウンフィールドビジネス”にご興味を持った事業者の方は・・・

■第一講座／13：00～14：00
『　日本初の土壌汚染専門ファンドのご紹介　』
[　講師　] 株式会社グリーンアース　小宮山 鉄二 氏

■第二講座／14：15～15：15
『　環境リスクを抱える不動産を活用してのビジネス展開について　』
[　講師　] 株式会社船井総合研究所

■第三講座／15：30～16：30
『　是非とも取り組んでいただきたい事　』

[　講師　] 株式会社船井総合研究所　執行役員　菊池 功